案例：王三（化名）的父親是一名企業(yè)家，2008年間，王父通過(guò)投資一個(gè)地區(qū)中心的移民項(xiàng)目獲得條件性綠卡(也稱臨時(shí)綠卡)。王父在2008-2010年間又在美國(guó)“抄底”買下多套市值合計(jì)逾一千多萬(wàn)美元的高檔房產(chǎn)。

王父的移民項(xiàng)目于2010年被宣告未達(dá)到移民局要求而無(wú)法獲得正式綠卡，而抄底的高檔房產(chǎn)亦無(wú)法申請(qǐng)投資移民，此后，這場(chǎng)美國(guó)夢(mèng)的劇情急劇反轉(zhuǎn)。在原條件性綠卡失效后，王父雖欲再進(jìn)行投資移民申請(qǐng)，但此后由于種種原因而沒(méi)有選定新的投資移民項(xiàng)目，其后，王父因涉及國(guó)內(nèi)數(shù)宗擔(dān)保訴訟被限制出境，移民項(xiàng)目不了了之，然而2013年底的一場(chǎng)意外給王家的美國(guó)夢(mèng)畫上生硬的句號(hào)。

王父意外身故時(shí)，因?yàn)槊绹?guó)的房產(chǎn)還在其個(gè)人名下而其亦離異多年，王三被迫要繳納巨額遺產(chǎn)稅。

“在征遺產(chǎn)稅時(shí)，美國(guó)稅務(wù)部門可援引屬地原則，而非美國(guó)綠卡或公民在美的不動(dòng)產(chǎn)即視為應(yīng)稅遺產(chǎn)，需按美國(guó)遺產(chǎn)稅規(guī)定納稅。然而，非美國(guó)綠卡或公民一般只能享受約六萬(wàn)美元的免稅額，就余額部分，最高可征40%的遺產(chǎn)稅，若不慎做規(guī)劃，遺產(chǎn)稅將是給繼承人的極大的負(fù)擔(dān)。近年不少國(guó)內(nèi)企業(yè)家英年早逝，王三所遇到的困境也并不鮮見?！崩盍堷Q律師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

以家庭成員的國(guó)籍來(lái)劃分，赴美投資房產(chǎn)的國(guó)內(nèi)高凈值人士包括三類：第一類是本人、配偶及子女皆已獲美國(guó)綠卡或公民身份；第二類是本人、配偶及子女皆無(wú)綠卡亦無(wú)計(jì)劃申請(qǐng)美國(guó)綠卡；第三類為本人及配偶均未持有美國(guó)綠卡或成為美國(guó)公民，但其子女已經(jīng)或正計(jì)劃獲得美國(guó)綠卡。

“2001年之前，國(guó)內(nèi)在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的高凈值人士以第一類為主，當(dāng)時(shí)他們出于分散投資的需要且有自用需求，以購(gòu)買住宅為主，兼有購(gòu)買小型商業(yè)廣場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)。此后，第二、第三種買家陸續(xù)涌現(xiàn)?！崩盍堷Q介紹，2008年金融危機(jī)后，隨著人民幣持續(xù)多年升值及美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在2009年至2010年滑入周期性谷底，后兩類買家更逐漸成為主流。

隨之而來(lái)的，是“熱炒房產(chǎn)”之后不可回避的資產(chǎn)傳承問(wèn)題。

純投資者：公司名義購(gòu)房

對(duì)于不考慮移民的純投資者，在購(gòu)入房產(chǎn)時(shí)，獲得投資收益或分散投資風(fēng)險(xiǎn)往往是其主要的考慮因素。

“這類買家一般需要考慮兩方面的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，交易及持有物業(yè)的形式應(yīng)盡可能保障其隱私；另一方面，要盡可能規(guī)避美國(guó)的遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅。”李翀鳴說(shuō)，很多不考慮移民的純投資者，要么是在國(guó)內(nèi)有顯赫的政商背景使其不便移民，要么就是已獲得了其它國(guó)家的綠卡，而這類綠卡在出入境及稅務(wù)上已能為其提供更大的便利(如新加坡).

王三的父親雖不屬于不考慮移民的投資者，但由于條件性綠卡被取消，此后又未作其它申請(qǐng)，其持有房產(chǎn)時(shí)事實(shí)上成為無(wú)美國(guó)綠卡的外籍人士。像他這樣，在美國(guó)以個(gè)人名義持有物業(yè)，除了意外身故這類小概率事件可能帶來(lái)的美國(guó)高額遺產(chǎn)稅外，還會(huì)有其他問(wèn)題。

首先，若這類買家以個(gè)人名義持有物業(yè)，其它公眾可通過(guò)美國(guó)各地的房產(chǎn)及土地產(chǎn)權(quán)登記中心查詢到其交易細(xì)節(jié)；其次，由于這些投資者大多選擇購(gòu)入能產(chǎn)生租金收入的現(xiàn)房，當(dāng)有租金收入時(shí)，投資者必需在美國(guó)報(bào)稅，這就涉及披露其個(gè)人收入；最后就是像王三父親這樣，在持有物業(yè)期間若意外身故，在繼承人處理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，美國(guó)有司法管轄權(quán)，可依照房產(chǎn)的市值來(lái)計(jì)算、征收遺產(chǎn)稅，而不論物業(yè)所有人非美國(guó)綠卡或公民。

“要規(guī)避這類稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一種較為普遍的做法是以公司名義持有物業(yè)，先在美國(guó)成立一家公司直接持有物業(yè)，再選擇一個(gè)與美國(guó)有稅務(wù)互惠條約國(guó)家，成立一家離岸公司，由離岸公司持有這家美國(guó)公司的股權(quán)。”李翀鳴解釋，從美國(guó)遺產(chǎn)稅的角度，在房產(chǎn)所有人身故后，無(wú)論是直接轉(zhuǎn)移美國(guó)的房產(chǎn)，還是美國(guó)公司的股權(quán)都需要征遺產(chǎn)稅，但是非美國(guó)綠卡的外籍人士持有的非美國(guó)公司的股權(quán)，則不視為所有權(quán)人在美國(guó)境內(nèi)的遺產(chǎn)。

有經(jīng)驗(yàn)的律師，一般會(huì)做上述離岸公司持股的安排并在遺囑中約定，在物業(yè)實(shí)際所有人身故后，其持有美國(guó)物業(yè)股權(quán)的離案公司的股權(quán)將過(guò)戶給繼承人。這種情況下，由于繼承中轉(zhuǎn)移的是美國(guó)境外公司的股權(quán)，而非美國(guó)公司的股權(quán)和物業(yè)所有權(quán)，美國(guó)一般不對(duì)有關(guān)物業(yè)征收遺產(chǎn)稅。當(dāng)繼承人日后想要賣出該物業(yè)時(shí)，一般只需以正常程序繳納公司及股東層面的利得稅，并且，最終出售物業(yè)所得也可以轉(zhuǎn)移到繼承人控制的資金平臺(tái)中。

需貸款的投資者則需考慮更多細(xì)節(jié)。

“涉及貸款時(shí)，如果投資者希望保證隱私，一般可通過(guò)離岸公司或數(shù)層公司的架構(gòu)來(lái)隱藏物業(yè)實(shí)際所有人的自然人身份。而若涉及貸款，貸方一般要求物業(yè)購(gòu)入者提供個(gè)人連帶擔(dān)保?！崩盍堷Q解釋。

在實(shí)際操作中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者貸款方并不必然因投資者以公司名義持有就否決有關(guān)交易；但若貪圖方便，直接以個(gè)人名義持有即可能產(chǎn)生極大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，隱私也無(wú)法得以保障。

申請(qǐng)貸款時(shí)，若買方以公司名義持有物業(yè)，并以個(gè)人名義擔(dān)保，如果希望同時(shí)保障個(gè)人隱私，就需要確保貸方不在美國(guó)的債權(quán)登記平臺(tái)登記此擔(dān)保債權(quán)。

“依據(jù)美國(guó)法律，不論其是否在債權(quán)平臺(tái)登記，個(gè)人擔(dān)保合同經(jīng)公證后即具法律效力。不過(guò)，不少貸方為了獲得優(yōu)先權(quán)和間接控制借貸方的杠桿率，還是會(huì)在政府債權(quán)登記平臺(tái)對(duì)債務(wù)、擔(dān)保進(jìn)行登記。一旦登記，公眾就可以查詢得到此擔(dān)保及房產(chǎn)交易的明細(xì)，這樣做雖然有利于貸方控制自身風(fēng)險(xiǎn)，但卻不利于保障買方的隱私。因此，買方的經(jīng)紀(jì)和律師都需要多留心這些具體細(xì)節(jié)?！崩盍堷Q表示。

遺產(chǎn)避稅上的綠卡“時(shí)間技巧”

對(duì)于不持有美國(guó)公民或綠卡身份的中國(guó)高凈值人士而言，在美國(guó)投資房產(chǎn)時(shí)，若其子女持有綠卡或已獲得美國(guó)公民身份，通過(guò)離岸公司進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富的傳承應(yīng)是優(yōu)先考慮的形式。

“買家選擇是否或者何時(shí)獲得美國(guó)綠卡對(duì)遺產(chǎn)稅之規(guī)劃尤其關(guān)鍵?！崩盍堷Q強(qiáng)調(diào)，一旦物業(yè)實(shí)際所有人持有美國(guó)綠卡，美國(guó)即可對(duì)其全球資產(chǎn)征稅，屆時(shí)，雖然計(jì)算遺產(chǎn)稅時(shí)能夠享受更高的免稅額，但就超出免稅額部分還是有可能被征最高達(dá)40%的遺產(chǎn)稅。

不持有美國(guó)綠卡或非美國(guó)公民的投資者，可能也無(wú)法規(guī)避贈(zèng)予稅。

“雖然美國(guó)一般不對(duì)非公民、居民征收贈(zèng)予稅，但如果非公民、居民直接贈(zèng)與位于美國(guó)的房產(chǎn)以及美國(guó)公司的股權(quán)，將仍適用于美國(guó)的贈(zèng)與稅。”李翀鳴解釋。盡管贈(zèng)與稅也有免稅額度，但非公民、居民的免稅額度要較持美國(guó)綠卡及美國(guó)公民更低，因此還是通過(guò)離岸操作比較省稅。

在全球征稅的原則下，將房產(chǎn)注入生前信托(livingtrust)也并不能完全規(guī)避稅收。生前信托類似遺囑，但并不完全相同。在美國(guó)的繼承法中，如果被繼承人有遺囑但不動(dòng)產(chǎn)在其個(gè)人名下，一般需要經(jīng)過(guò)一個(gè)遺產(chǎn)分配程序，如果有人挑戰(zhàn)遺囑分配的合法性或正當(dāng)性，甚至需要到遺產(chǎn)法庭(probatecourt)解決。在有遺囑的情況下，遺囑的受托人或繼承人一般需要持遺囑去法院，再由法院頒令將房產(chǎn)轉(zhuǎn)到繼承人名下，在這一過(guò)程中也要解決遺產(chǎn)稅的問(wèn)題。

李翀鳴介紹，生前信托的一個(gè)好處是，在被繼承人生前即已將房產(chǎn)轉(zhuǎn)到一個(gè)信托名下，身故后，房產(chǎn)將自動(dòng)按信托的條款轉(zhuǎn)到受益人名下，無(wú)需經(jīng)法庭的程序，“不過(guò)這僅是過(guò)戶程序自動(dòng)啟動(dòng)，房屋產(chǎn)權(quán)人仍需就非免稅部分繳納遺產(chǎn)稅?！?/p>

“一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)所有人的房產(chǎn)最后都會(huì)轉(zhuǎn)給子女，很多時(shí)候，物業(yè)所有人是擔(dān)心時(shí)機(jī)尚未成熟，所以會(huì)設(shè)立離岸公司或提前擬定遺囑及信托安排，待物業(yè)所有人身故后，由受托人——一般是律師或會(huì)計(jì)師處理后續(xù)事宜?！彼f(shuō)。

如果房產(chǎn)投資人本人、其配偶以及子女均為美國(guó)公民或持有美國(guó)綠卡，房產(chǎn)轉(zhuǎn)給子女時(shí)，簡(jiǎn)單的離岸操作已無(wú)法幫助其有效避稅。“由于他們?nèi)际艿矫绹?guó)稅法的管轄，適用全球征稅的原則，需要透過(guò)家族信托等形式進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃?！崩盍堷Q指出。

一個(gè)近年來(lái)越來(lái)越流行的方式——即設(shè)立名為“合格個(gè)人住宅信托”的臨時(shí)性基金將房產(chǎn)轉(zhuǎn)給繼承人，其好處是大幅降低房產(chǎn)的應(yīng)稅價(jià)值。